Wet betaalbare huur: wat verandert er voor u?

Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Deze wet introduceert nieuwe regels voor huurders en verhuurders, met als doel om de huurprijzen in Nederland beter te reguleren en betaalbaar te houden. Hoewel de wet per 1 juli 2024 van kracht is geworden, hebben verhuurders tot 1 januari 2025 om zich volledig aan te passen aan de nieuwe regels. Daarnaast ontstaat er met de intrede van deze wet naast de sociale huur en de vrije sector een nieuwe sector: de middensector. In deze blog wordt uiteengezet wat uw rechten zijn als huurder en wat er precies verandert na intrede van deze wet.

De middensector

Een van de belangrijkste wijzigingen is de invoering van maximale huurprijzen voor de middensector, die geldt voor woningen met een kwaliteit van 144 tot en met 186 punten volgens het Woningwaarderingsstelsel. Voor huurcontracten afgesloten na 1 juli 2024 geldt een maximale huurprijs tussen € 879,67 en € 1.157,95, afhankelijk van de kwaliteit van de woning. Dit biedt bescherming voor huurders in dit segment, waar voorheen geen grens bestond. Woningen boven dit puntenaantal blijven in de vrije sector vallen.

Voor huurders van een sociale woning verandert er met deze wet niets, aangezien er voor die groep al dergelijke regels met een maximale huurprijs bestonden. Wel zal er vanaf 1 juli 2025 een regel komen voor huurders van een sociale huurwoning met een contract die al voor 1 juli 2024 in werking was, waarin ook een maximale huurprijs zal worden opgenomen. Als gevolg hiervan wordt de huurder van een sociale huurwoning beschermd tegen hoge huurprijzen van de verhuurder.

Verplichte puntentelling

Zoals eerder benoemd, moeten verhuurders vanaf 1 januari 2025 een puntentelling in het contract opnemen die een maximale huurprijs aangeeft. Dit hoeft enkel bij nieuwe huurcontracten. De puntentelling - waarop de uiteindelijke huurprijs wordt gebaseerd - is bepaald aan de hand van het vernieuwde woningwaarderingsstelsel. Indien de regels niet worden nageleefd, kan de gemeente boetes opleggen aan het adres van de verhuurder.

Het aantal punten van een huurwoning of -kamer, wordt gebaseerd op verschillende gronden, zoals het totale oppervlakte, de energielabel, de WOZ-waarde en de overige ruimtes waar de huurder toegang tot heeft. Een dergelijke puntentelling - en daarmee de categorisering van de huurwoning - kan met het invullen van een digitale vragenlijst bepaald worden.

Toetsing van de huurprijs

Een belangrijk nieuw recht voor huurders is dat zij tevens binnen zes maanden na het ingaan van het huurcontract de aanvangshuurprijs kunnen laten toetsen door de Huurcommissie. Indien de huur te hoog is vastgesteld, wordt deze met terugwerkende kracht verlaagd.

Concluderend wil de overheid met de Wet betaalbare huur de stijgende huurprijzen tegengaan en huurders beter beschermen, vooral in de middensector. Het is voor zowel huurders als verhuurders belangrijk om op de hoogte te zijn van deze nieuwe regelgeving, aangezien de gevolgen voor de huurprijs aanzienlijk kunnen zijn.

Nieuw wetsvoorstel EU: EU-chatcontrole op kinderporno: juridische zorgen over privacy en effectiviteit

Het wetsvoorstel van de Europese Unie om chats te scannen op beelden van kindermisbruik, wordt hevig bekritiseerd door 270 wetenschappers in een open brief. Vanuit een juridisch oogpunt rijst de vraag of dit voorstel de juiste balans weet te vinden tussen de bescherming van kinderen en het waarborgen van fundamentele rechten zoals privacy. In deze blog analyseren we de juridische implicaties van het wetsvoorstel en de kritiek die daarop is geuit.

1. Wat staat er in het wetsvoorstel?

Het EU-wetsvoorstel verplicht berichtendiensten, zoals WhatsApp, om berichten te scannen op beelden van kindermisbruik. De kern van het voorstel is dat de dienstverleners de berichten van hun gebruikers analyseren en deze vergelijken met databases van bekende kinderpornografische beelden. Daarnaast zouden AI-systemen ingezet worden om nieuw misbruikmateriaal te detecteren. Het voorstel vereist tevens dat pogingen tot ‘grooming’ worden opgemerkt en gerapporteerd aan een nieuw Europees meldpunt.

Vanuit een juridisch oogpunt roept dit voorstel meteen vragen op met betrekking tot de naleving van de privacywetgeving, zoals neergelegd in de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG). Het monitoren van persoonlijke communicatie raakt aan fundamentele rechten, wat betekent dat het voorstel de proportionaliteit en noodzakelijkheid moet kunnen aantonen om in lijn te zijn met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM).

2. Dit speelt toch al langer?

De kwestie rondom het opsporen van kindermisbruik via digitale middelen is al langer onderwerp van debat binnen de Europese Unie. Het eerste wetsvoorstel dateert van 2022, en sindsdien zijn er verschillende aanpassingen voorgesteld door zowel het Europees Parlement als de Raad van de Europese Unie. Met name de juridische balans tussen kindbescherming en privacyrechten staat hierbij centraal. De recente aanpassingen, waaronder het indelen van communicatiediensten in risicocategorieën, zijn bedoeld om de juridische bezwaren te adresseren.

3. Wat stellen de lidstaten voor?

De belangrijkste wijziging in het voorstel van de Raad van de Europese Unie is het gericht scannen van berichten op basis van een risicoclassificatie. Communicatiediensten worden ingedeeld in vier categorieën, afhankelijk van het risico op misbruik. Alleen diensten met het hoogste risico worden volledig gecontroleerd, waarbij versleutelde berichten vóór verzending gescand moeten worden.

Dit roept echter belangrijke juridische vragen op. Volgens Europese jurisprudentie is eind-tot-eind-encryptie bedoeld om ervoor te zorgen dat alleen de afzender en ontvanger toegang hebben tot de inhoud van de berichten. Het scannen van berichten vóór encryptie ondermijnt dit principe, wat mogelijk in strijd is met het recht op privacy en communicatievrijheid, zoals gegarandeerd in artikel 8 van het EVRM.

4. Wat is de kritiek van de wetenschappers?

De wetenschappers beargumenteren dat de maatregelen een vergaande inbreuk vormen op de privacy van burgers, zonder dat het effectief zou zijn in de bestrijding van kindermisbruik. Het idee van risicoclassificatie van diensten wordt juridisch gezien als problematisch, omdat het lastig is om objectief vast te stellen welke diensten meer risico lopen op misbruik. Bovendien zou een dergelijke classificatie kunnen leiden tot een breed toezicht op diensten zoals WhatsApp, waardoor de rechten van miljoenen Europese burgers geschonden worden.

Een ander belangrijk punt van zorg is de mogelijkheid van valse positieven. Zelfs bij een foutmarge van 0,1% zouden systemen een grote hoeveelheid onterechte meldingen genereren. Deze meldingen zouden allemaal door mensen moeten worden beoordeeld, waardoor er een significante belasting ontstaat op opsporingsinstanties, en mogelijk legitieme meldingen ondergesneeuwd raken. Dit zou het proportionaliteitsprincipe, zoals geëist door het Europees recht, schenden.

5. Is de bestrijding van kinderporno niet belangrijker dan versleuteling?

Het is onbetwist dat het bestrijden van kinderporno een belangrijke maatschappelijke prioriteit is. Juridisch gezien is echter de proportionaliteit van de middelen essentieel. De wetenschappers stellen dat het wetsvoorstel een onevenredige inbreuk maakt op fundamentele rechten zonder een proportioneel resultaat. In hun visie zou het aanpakken van de onderliggende oorzaak – namelijk het daadwerkelijke kindermisbruik – de prioriteit moeten krijgen, in plaats van het massaal scannen van communicatie.

Daarnaast brengt de invoering van een scanmechanisme risico's met zich mee voor misbruik van het systeem. Er is een reële mogelijkheid dat dit soort technologieën in de toekomst ook voor andere doeleinden worden gebruikt, wat kan leiden tot bredere vormen van surveillance en zelfs censuur. Het EVRM stelt strikte grenzen aan inbreuken op de vrijheid van meningsuiting, en het voorstel zou op dit punt juridische uitdagingen kunnen tegenkomen.

Conclusie

Vanuit een juridisch perspectief is het EU-wetsvoorstel een complexe poging om kindermisbruik aan te pakken, maar het roept ernstige zorgen op over de bescherming van fundamentele rechten zoals privacy en communicatievrijheid. De kritiek van de wetenschappers onderstreept dat het voorstel niet alleen technische uitdagingen kent, maar ook mogelijk juridische barrières zal tegenkomen. Het is essentieel dat het Europese beleid voldoet aan de proportionaliteitseisen van het rechtssysteem, zodat de maatregelen doeltreffend zijn, maar tegelijkertijd de rechten van burgers niet onnodig schenden.

Greenwashing: De Juridische Strijd tegen Misleidende Duurzaamheidsclaims

De afgelopen jaren is de vraag naar duurzaamheid en milieuvriendelijkheid aanzienlijk toegenomen. Steeds meer mensen zoeken naar duurzame alternatieven en willen graag bijdragen aan het tegengaan van klimaatverandering. Ook bedrijven proberen met deze trend mee te gaan en presenteren zichzelf zo duurzaam mogelijk aan de buitenwereld. We zien echter dat dit heeft geleid tot een aanzienlijke toename van 'greenwashing'.

Wat is ‘greenwashing’?

Greenwashing is een manier om consumenten, maar ook andere marktdeelnemers, te misleiden door een product, dienst of onderneming duurzame eigenschappen toe te kennen, die zij eigenlijk niet hebben. Op deze manier kunnen ondernemingen toch profiteren van een ‘duurzaamheidslabel’, terwijl ze de daadwerkelijke actie om zich te verduurzamen uitstellen en ontwijken. Dit heeft nadelige gevolgen, aangezien mensen sceptischer worden over duurzaamheidsclaims, terwijl er wel ondernemingen zijn die daadwerkelijk naar duurzaamheid streven en hier dus onder lijden.

Greenwashing komt vaker voor dan we denken. De Europese Bankautoriteit (EBA) heeft een rapport opgesteld waaruit blijkt dat het nu vier keer zo vaak voorkomt ten opzichte van 2018 en zelfs zeseneenhalf keer zo veel als in 2012.

Recente Uitspraak

Op 24 maart 2024 heeft de rechtbank in Amsterdam een uitspraak gedaan over de greenwashing van KLM (ECLI:NL:RBAMS:2024:1512). De stichting Fossielvrij had een zaak aangespannen tegen KLM, omdat KLM volgens hen deed aan greenwashing. De rechter heeft vervolgens gekeken naar verschillende reclame-uitingen van KLM en is tot het oordeel gekomen dat vijftien van de negentien uitingen misleidend waren en daarmee onrechtmatig zijn. KLM moet de consument op een eerlijke manier informeren, maar is niet verplicht de consument te waarschuwen voor het feit dat de huidige luchtvaart niet duurzaam is

Deze zaak heeft niet alleen veel aandacht getrokken in Nederland, maar ook internationaal. Het is namelijk de eerste succesvolle greenwashing-zaak ter wereld waarbij de rechter heeft geoordeeld dat dit onrechtmatig is.

Wat kunnen we verwachten?

Binnen de EU staat het tegengaan van greenwashing hoog op de agenda. De EU is druk bezig met het opstellen van nieuwe regelgeving om greenwashing aan te pakken.

De zaak die is aangespannen tegen KLM zal dan ook zeker niet de laatste zijn over greenwashing die we zullen tegenkomen. We zien dat ondernemingen een steeds grotere rol spelen in milieuzaken door hun grote invloed. Nu we steeds vaker oog in oog staan met de dringende realiteit van klimaatverandering, neemt de nadruk op het aansprakelijk stellen van ondernemingen toe. Aangezien greenwashing steeds vaker voorkomt door de groeiende belangstelling voor duurzaamheid, zullen dit soort zaken dus toenemen.

31 duizend Nederlanders jaarlijks meer dan 10 keer op de bon voor verkeersovertredingen

Uit de vrijgegeven cijfers van het Centraal Justitieel Incassobureau (CJIB) blijkt dat ongeveer 31.000 Nederlanders jaarlijks meer dan 10 verkeersboetes ontvangen. BNR heeft hier onderzoek naar gedaan en stelt dat deze overtreders net zo gevaarlijk zijn als dronken bestuurders. De boetes die worden gegeven naar aanleiding van de overtredingen zijn voornamelijk het gevolg van snelheidsovertredingen, wat driekwart van de gevallen betreft, maar kunnen ook voortkomen uit overtredingen zoals door rood rijden of verkeerd parkeren.

De Wet Mulder

De verkeersboetes die worden uitgeschreven vallen onder de Wet Mulder, die in 1989 werd ingevoerd met als doel de werklast van het Openbaar Ministerie te verlichten. Deze wet maakt het mogelijk om lichte verkeersovertredingen administratief af te handelen, zonder tussenkomst van een rechter en dus zonder een strafrechtelijke procedure. Hierdoor kunnen boetes efficiënt worden opgelegd door het CJIB. De Wet Mulder richt zich voornamelijk op overtredingen zoals snelheidsovertredingen, foutparkeren, door rood licht rijden en het niet dragen van een gordel.

Waarom is dit problematisch?

Hoewel het aantal overtreders slechts een klein deel van de Nederlandse bevolking uitmaakt, vormt deze groep toch een groot gevaar op de weg. Uit onderzoek van het Instituut voor Wetenschappelijk Onderzoek Verkeersveiligheid (SWOV) blijkt dat mensen met elf boetes in vier jaar tijd ruim veertig keer meer kans hebben om bij een ongeval betrokken te zijn. 

Het onderzoek wat gevoerd werd door BNR laat zien dat veel recidivisten, de mensen die herhaaldelijk overtredingen maken, ook veel verkeersongelukken veroorzaken, soms met dodelijke afloop.

Hardere aanpak

Andere landen erkennen en bestraffen het probleem van herhaaldelijke verkeersovertredingen wel. In Duitsland resulteert meer dan acht overtredingen binnen één jaar in een rijontzegging. In Australië word je rijbewijs tijdelijk ingenomen bij meer dan 13 overtredingen binnen drie jaar.

Slachtofferhulp Nederland dringt aan op een strengere aanpak van deze groep recidivisten, met als doel het voorkomen van dodelijke verkeersongevallen.

Olie op het vuur: Shell’s rol in klimaatverandering onder vergrootglas in juridisch geschil tegen Milieudefensie

Wat was er ook alweer aan de hand?

In mei 2021 velde de rechtbank Den Haag een historisch vonnis in wat bekend is geworden als de 'klimaatzaak van de eeuw' (ECLI:NL:RBDHA:2021:5337). Milieudefensie betoogde dat Shell aanzienlijke schade aan het klimaat veroorzaakt. Als een van 's werelds grootste vervuilers rust op Shell de verantwoordelijkheid om de samenleving en het klimaat geen schade toe te brengen. Milieudefensie eiste dat Shell zich conformeert aan de doelstellingen van het klimaatakkoord van Parijs. Tot grote verrassing van velen willigde de rechtbank deze eis in.

Juridische grondslag voor de zaak

De rechtbank heeft geoordeeld dat Shell een verplichting heeft tot reductie van haar CO2-uitstoot. Deze verplichting vloeit voort uit de ongeschreven zorgvuldigheidsnorm van de onrechtmatige daad, zoals neergelegd in artikel 6:162 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Deze norm vindt zijn oorsprong in het beroemde "Kelderluik-arrest" van de Hoge Raad uit 1965. In dit arrest (HR 5 november 1965, NJ 1966/136) werd bepaald dat degene die een gevaarlijke situatie creëert, verplicht is om passende maatregelen te nemen om dit gevaar te voorkomen, tenzij dit redelijkerwijs niet van hem kan worden verwacht.

De criteria die de rechtbank heeft gebruikt om de ongeschreven zorgvuldigheidsnorm in te vullen, zijn gebaseerd op deze principes uit het Kelderluik-arrest. De rechtbank keek naar verschillende factoren, waaronder de beleidsbepalende positie van Shell binnen de Shell-groep, de omvang van de CO2-uitstoot van Shell, de specifieke gevolgen van deze uitstoot voor Nederland en het Waddengebied, en de internationale normen op het gebied van klimaatbescherming.

De rechter oordeelde dat Shell door het veroorzaken van gevaarlijke klimaatverandering mensenrechten schendt. Shell moet dan ook alles doen wat in zijn macht ligt om verdere klimaatverandering te voorkomen.

Rechtsgevolgen en mogelijke impact

Deze zaak markeert een keerpunt, omdat voor het eerst in de geschiedenis van een vervuilend bedrijf een beleidswijziging wordt geëist om de dreiging van gevaarlijke klimaatverandering af te wenden. De uitspraak van de rechtbank plaatst niet alleen Shell, maar ook andere grote spelers binnen de industrie onder het vergrootglas van de publieke verantwoordelijkheid voor klimaatbescherming.

Conclusie en toekomstig perspectief

Hoewel het vonnis van de rechtbank Den Haag een belangrijke mijlpaal vertegenwoordigt in de strijd tegen klimaatverandering, is de zaak nog niet ten einde. Shell heeft aangekondigd in hoger beroep te gaan tegen de uitspraak. Het is nu aan het Gerechtshof om te bepalen hoe deze zaak verder zal verlopen en welke gevolgen het zal hebben voor de toekomst van klimaatbescherming en de verantwoordelijkheid van grote bedrijven zoals Shell.