Je kan je geluk niet op. In deze huizenmarkt heb je een huis gevonden. Je hebt het huis gekocht en bent er zo snel mogelijk ingetrokken en je huisje, boompje, beestje is eindelijk compleet. In het eerste opzicht lijkt alles perfect, maar wat als er onverwachts toch ineens enorme schimmelplekken achter het behang opduiken? Wat zijn de rechten van de koper bij het opduiken van verborgen gebreken na de koop van een huis? Ben je zelf verantwoordelijk voor het herstel, of is er wellicht iets te verhalen op de verkoper?

In de hierboven omschreven situatie is sprake van een zogenaamde non-conformiteit. Non-conformiteit betekent dat een zaak niet de eigenschappen heeft die van de zaak mochten worden verwacht op grond van een koopovereenkomst. Om de schade te kunnen verhalen bij non-conformiteit bij de koop van een huis moeten aan een aantal vereisten voldoen.

Onderzoeksplicht

Voor de koop van een woning is het belangrijk dat weet van de onderzoeksplicht van de koper. Elke potentiële koper van een woning moet namelijk zelf een grondig onderzoek doen. Wij adviseren u dan ook een expert in te huren voor bijvoorbeeld een bouwkundig rapport om zo alle verrassingen voor te zijn.

Aansprakelijkheid van de verkoper

Mocht u een woning hebben gekocht waar ondanks inspectie toch nog verborgen gebreken opduiken, dan kan de verkoper aansprakelijk zijn voor de herstelkosten. Dit is het geval wanneer de woning niet meer normaal gebruikt kan worden als waarvoor het bestemd is door het gebrek. Het gebrek moet zowel belangrijk als ernstig zijn. Tenslotte moet bewezen kunnen worden dat het gebrek aanwezig was op het moment van de aankoop en zich niet later pas voordeed.

Het verborgen gebrek kan niet altijd op de verkoper worden verhaald. Op grond van art. 7:17 BW moet de woning beantwoorden aan de koopovereenkomst. Vaak doen verkopers een exonoratiebeding in de koopovereenkomst die ‘zichtbare en onzichtbare gebreken’ uitsluit voor aansprakelijkheid. Een exoneratiebeding geldt echter alleen wanneer de verkoper te goeder trouw handelde en een natuurlijke persoon is. Mocht de verkoper weten van het gebrek, maar het niet aan u hebben gemeld dan handelt deze niet ter goeder trouw en vervalt de werking van het beding. Raadzaam is dus om vooral goed zelf onderzoek naar het huis voordat u het koopt.